Vì sao các nhà đầu tư nước ngoài yêu thích bất động sản thương mại của Hoa Kỳ.

Vì sao các nhà đầu tư nước ngoài yêu thích bất động sản thương mại của Hoa Kỳ.

Tại sao các nhà đầu tư nước ngoài yêu thích bất động sản thương mại của Hoa Kỳ và tại sao nhiều hơn sẽ theo dõi.

Mặc dù lo ngại về các cuộc chiến tranh thương mại và tăng cường chủ nghĩa bảo hộ, đầu tư nước ngoài tại Hoa Kỳ vẫn mạnh mẽ. Trên thực tế, Mỹ tiếp tục là nước tiếp nhận đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) lớn nhất thế giới: hơn 450 tỷ USD đã được bơm vào nền kinh tế Mỹ từ các nước khác trong năm 2016, theo Cục phân tích kinh tế tại Sở Thương mại.

Một số lượng đáng kể vốn này đang chảy vào bất động sản thương mại (CRE), tiếp tục là lĩnh vực được lựa chọn cho nhiều nhà đầu tư nước ngoài. Các nhà đầu tư quốc tế đã mua hơn 365 tỷ đô la Mỹ từ CRE vào năm 2010, với phần lớn vốn chảy vào các khu vực đô thị lớn nhất. Chỉ tính riêng Manhattan đã chiếm gần một phần năm tổng đầu tư nước ngoài vào US CRE trong năm 2017, lớn hơn ba thị trường tiếp theo kết hợp.

Nền kinh tế Mỹ đang phát triển nên tiếp tục thúc đẩy nhu cầu nhiều hơn cho bất động sản thương mại.

Vì sao có quá nhiều sự quan tâm đến bất động sản thương mại của Hoa Kỳ?

Bất động sản từ lâu đã đóng một vai trò không thể thiếu trong danh mục đầu tư của các nhà đầu tư toàn cầu, nhưng CRE gần đây của Hoa Kỳ đã tách ra khỏi các phân ngành khác. Từ góc nhìn từ trên xuống, thị trường Mỹ, vốn đã phục hồi phần lớn từ cuộc khủng hoảng tài chính và được thúc đẩy bởi việc tạo việc làm mạnh mẽ và mở rộng kinh doanh, được xem là ổn định. Thị trường so sánh thuận lợi với các khu vực như châu Âu, nơi mà sự bất ổn kinh tế do Brexit gây ra đã khiến nhiều nhà đầu tư không thể trở thành nhà đầu tư.

Từ góc độ vi mô, CRE của Hoa Kỳ mang lại tiềm năng cho lợi nhuận cao hơn so với tỷ lệ vốn hoá chính yếu khiêm tốn ở Luân Đôn và các phần của châu Á. Đồng thời, thị trường Mỹ nổi tiếng về quy mô và thanh khoản của nó, cung cấp cho các nhà đầu tư nước ngoài sự linh hoạt để thoát khỏi khoản đầu tư của họ nếu họ quyết định đầu tư vốn của họ ở nơi khác.

Các cơ hội đầu tư tốt nhất ở CRE ở đâu?

Phần lớn trọng tâm trong ngành công nghiệp CRE từ góc độ FDI là các giao dịch ở các thành phố lớn. Tuy nhiên, cơ hội đầu tư tốt nhất có thể thực sự ở các thị trường ngoại ô hoặc ở các thành phố hạng hai nơi có nhiều chỗ cho sự tăng trưởng. Ví dụ, thay vì tập trung vào thị trường Los Angeles, các nhà đầu tư nước ngoài có thể được phục vụ tốt hơn tại khu vực Long Beach gần đó, mang lại nhiều lợi ích giống như LA nhưng có giá cạnh tranh hơn. Các cộng đồng cấp II này cung cấp cơ hội CRE ngoài các tòa nhà chọc trời truyền thống, có thể là quá lớn của một khoản đầu tư cho một số người mua nước ngoài. Những thị trường nhỏ hơn phù hợp hơn với tài sản như cao ốc văn phòng bốn tầng cung cấp một hồ sơ rủi ro-lợi nhuận hấp dẫn trong môi trường năng suất thấp hiện nay.

Như bất kỳ nhà đầu tư nào, người mua nước ngoài nên tiến hành thẩm định kĩ lưỡng trước khi theo đuổi một thỏa thuận. Thị trường CRE của Hoa Kỳ được phân đoạn cao với các hồ sơ trả về rủi ro khác nhau cho các loại tài sản thương mại khác nhau ở các thành phố khác nhau. Một tòa nhà bán lẻ ở Topeka, Kansas, đi kèm với một tập hợp các đặc điểm rủi ro khác với rất nhiều từ một tòa nhà bán lẻ ở Brooklyn, New York. Các nhà đầu tư nước ngoài không có nguồn lực để đánh giá triệt để các tài sản này nên làm việc thông qua một nhà môi giới hoặc cố vấn tài chính, những người có kịnh nghiệm và thấu hiểu thị trường địa phương.

Từ quan điểm của một loại tài sản, các nhà đầu tư quốc tế cũng nên suy nghĩ xem liệu có nên đầu tư vào khoản nợ CRE hay vốn chủ sở hữu CRE hay không. Do giá bất động sản của Mỹ hầu hết đã quay trở lại mức trước khủng hoảng, nên lo ngại rằng chu kỳ bất động sản hiện tại có thể gần đến đỉnh điểm. Trong môi trường này, CRE nợ có thể cung cấp một lựa chọn đầu tư an toàn hơn cho các nhà đầu tư nước ngoài bởi vì họ sẽ được bảo vệ tốt hơn trong trường hợp giá giảm.

Chúng ta nên mong đợi đầu tư nước ngoài đến từ đâu trong tương lai?

Theo phân tích đầu tư nước ngoài trong CRE vào năm 2016 bởi Hiệp hội các nhà môi giới quốc gia (NAR), 47% số người được hỏi cho biết họ đã trải qua sự gia tăng số lượng khách hàng quốc tế trong 5 năm qua và 40% cho biết họ mong đợi quốc tế hoạt động mua vào tăng trong năm 2017.

Hầu hết FDI vào Mỹ năm 2016 (năm gần nhất có dữ liệu) đến từ các nền kinh tế lớn nhất thế giới, bao gồm Anh (598,3 tỷ USD), Canada (453,6 tỷ USD), Nhật Bản (424,3 tỷ USD) và Đức (372,8 tỷ USD) . Trong danh sách các nhà đầu tư nước ngoài là Trung Quốc, với 58,2 tỷ USD đã được đầu tư. Nhưng khi nói đến CRE, Trung Quốc là nhà lãnh đạo rõ ràng, chiếm 17% tổng số người mua CRE nước ngoài trong năm 2016, nhiều hơn các nước láng giềng Mexico (14%) và Canada (7%), cũng như Vương quốc Anh (7%). Chúng ta có thể kỳ vọng rằng Trung Quốc và các nước phát triển khác sẽ tiếp tục thúc đẩy xu hướng này khi họ tìm cách đầu tư vào các thị trường đô thị đang phát triển ở Hoa Kỳ, cung cấp ít biến động và hồ sơ rủi ro hấp dẫn hơn so với thị trường nội địa của họ.

Thật vậy, nhiều giao dịch CRE lớn nhất bao giờ cũng liên quan đến Trung Quốc, bao gồm cả việc mua 2,21 tỉ đô la của 245 Park Avenue của HNA Group vào năm 2017 và việc mua lại 1,95 tỷ đô la của khách sạn Waldorf Astoria bởi Tập đoàn Bảo hiểm Anbang vào năm 2014. Các loại giao dịch này là dấu hiệu của một xu hướng lớn hơn của các nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường Mỹ thông qua lĩnh vực CRE, với các nhà đầu tư Trung Quốc trong số những người có thể viết các séc lớn nhất.

Các nhà đầu tư tổ chức của Hàn Quốc cũng là những người mua tích cực của CRE Hoa Kỳ, đặc biệt là nợ bất động sản. Theo dữ liệu từ Preqin, Hàn Quốc (yêu cầu đăng ký) chiếm 21% tổng đầu tư nước ngoài vào nợ bất động sản của Mỹ vào giữa tháng 4, cao hơn nhiều so với Trung Quốc (12%) và Úc (11%).

Tất cả số tiền nước ngoài này đầu tư vào CRE của Hoa Kỳ cuối cùng là mang lợi ích cho nền kinh tế Mỹ.

Nguồn: Forbes

Trả lời